Nuveen: perché è il momento di tornare a investire nel settore immobiliare
I rendimenti immobiliari globali sono stati positivi nel secondo trimestre dopo due anni di perdite cumulative, suggerendo l’inizio di una ripresa dell'asset class.
Nell'era dei tassi d'interesse ultra-bassi, i valori immobiliari sono stati molto elevati. A livello globale, i rendimenti totali hanno raggiunto il 5,0% su base trimestrale nel quarto trimestre del 2021 e il 17,8% anno su anno nel trimestre successivo, cifre ben superiori alle medie di lungo periodo. Il ciclo di inasprimento che è seguito ha annullato oltremodo questi guadagni, con i valori che ora sono tornati ai livelli del 2018 a livello globale. [1]
Riteniamo che il mercato immobiliare sia quasi completo e che gli investitori debbano tornare a guardare con attenzione a questa asset class, che storicamente ha generato redditi stabili e benefici per la diversificazione del portafoglio nel lungo periodo e può offrire rendimenti superiori durante un periodo di ripresa. Ad esempio, dopo la recessione dei primi anni '90, nei cinque anni successivi si è registrato un rendimento cumulativo del 76%. Dopo lo scoppio della bolla tech, il rendimento totale cumulativo a cinque anni è stato del 98% e, all'indomani della crisi finanziaria globale, è sceso all'86%.
Segnali di ripresa nelle valutazioni....
Nel secondo trimestre del 2024, le perdite di valore sono diminuite allo 0,74%, la correzione trimestrale più bassa dei due anni precedenti, ma sono state compensate dai redditi pari all'1,07%, che hanno portato quindi l'immobiliare globale a registrare un rendimento positivo dello 0,33%, il primo trimestre positivo dal secondo trimestre del 2022 (Figura 1).
Figura 1: Rendimenti trimestrali Q1 2021 – Q2 2024
Nei 15 mercati globali che compongono l'MSCI Global Property Index, una leggera maggioranza ha registrato un aumento dei valori immobiliari nel secondo trimestre, per la prima volta dal secondo trimestre del 2022. Otto mercati hanno registrato un aumento dei valori rispetto al trimestre precedente: Giappone, Corea del Sud, Singapore, Europa meridionale, Paesi nordici, Paesi Bassi, Francia e Regno Unito.
Sei mercati hanno registrato perdite di valore comprese tra lo 0,3% e l'1,5%, tutte in calo rispetto al trimestre precedente. Tuttavia, la variazione del valore del capitale è solo una componente dei rendimenti immobiliari. Storicamente, la componente più importante dei rendimenti totali è il reddito. [2]
...e nei rendimenti totali
I redditi generati sono generalmente stabili per natura e sono spesso citati dagli investitori come una delle ragioni principali per investire in questa asset class[3]. I rendimenti del capitale più i redditi generati formano i rendimenti totali, e nel secondo trimestre, i rendimenti totali sono stati positivi quasi ovunque, in dodici paesi su quindici (Figura 2). Con segnali di una ripresa dei valori, ci aspettiamo che la traiettoria positiva dei rendimenti totali continui.
Figura 2: Rendimenti totali
…in tutto il mondo
Utilizzando i dati più recenti del mercato delle transazioni, iniziamo a vedere ulteriori segnali dell’inizio di una ripresa. Su 11 Paesi con dati disponibili attraverso il Commercial Property Price Index di MSCI, 6 hanno visto aumentare i prezzi delle transazioni nel secondo trimestre: Giappone, Corea del Sud, Canada, Stati Uniti, Francia e Regno Unito. Negli Stati Uniti i prezzi sono aumentati più che in ogni altro Paese.
In ogni Paese si registrano variazioni significative per tipologia di immobile e per mercato. Questa differenziazione evidenzia l'opportunità di ottenere rendimenti superiori durante il periodo di price discovery, se si investe in mercati e tipologie immobiliari vincenti.
Un ritorno al settore immobiliare
La stabilizzazione delle valutazioni e i prezzi di mercato delle transazioni indicano entrambi che il mercato è probabilmente vicino al suo livello più basso, ma questi segnali da soli non indicano un punto di ingresso interessante per l’immobiliare. Affinché i prezzi di mercato e le valutazioni aumentino in futuro, sarebbe auspicabile assistere a un calo dei tassi di interesse e a un rafforzamento dei fondamentali immobiliari.
La maggior parte delle banche centrali dei mercati sviluppati ha iniziato a ridurre i tassi di interesse, e questo dovrebbe esercitare una pressione al ribasso sui tassi di finanziamento, sui tassi di sconto e sui tassi di capitalizzazione degli immobili, aumentando il valore degli asset immobiliari.
Il calo dell'attività edilizia in tutti i settori è di buon auspicio per i fondamentali del settore immobiliare nel medio termine.
Sebbene queste dinamiche possano rappresentare una sfida per gli sviluppatori immobiliari, per i locatori e gli investitori si tratta di uno sviluppo positivo. Con l'attenuarsi dei venti contrari all'offerta, nei mercati con una domanda positiva dovuta alla crescita demografica o ai cambiamenti strutturali (ad esempio, l’e-commerce), le occupazioni sono destinate ad aumentare nel medio termine. Storicamente, il tasso di occupazione e la crescita degli affitti sono ben correlati, e questo offre agli investitori l'opportunità di ottenere guadagni dall'occupazione, dagli affitti e dall'aumento dei valori immobiliari che ne consegue.
Negli ultimi due anni, le allocazioni degli investitori nel settore immobiliare sono diminuite in modo sostanziale a causa del calo dei valori immobiliari, ma anche a causa di un mercato azionario globale che ha raggiunto nuovi picchi, aumentando le dimensioni dei portafogli degli investitori e diminuendo così il peso relativo del settore immobiliare.
Oggi gli investitori possono prendere in considerazione nuovi investimenti nel mercato immobiliare privato così da ottenere una ponderazione strategica delle allocazioni. Nel lungo periodo, l'immobiliare privato offre basse correlazioni rispetto ad altre asset class, costituisce una fonte di reddito solida e fornisce un certo grado di copertura dall'inflazione. Anche se potrebbero esserci ancora alcuni ostacoli, riteniamo che il mercato stia iniziando a migliorare e che oggi vi siano eccellenti opportunità per gli investitori più attenti.
[1] MSCI Global Quarterly Property Index (Q2 2024 data as of 4 September 2024 data release)
[2] MSCI Real Capital Analytics CPPI (al Q2 2024)
[3] ANREV/INREV/NCREIF Fund Manager Survey 2024. L'indagine illustra le classifiche di 96 gestori di fondi a livello globale per AUM al 31 dicembre 2023.